快讯：多地下调棚改目标 三四线楼市降温成定局？

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逃离三四线

年的这个春天，开发者们集体用脚投票:回到一线，远离三四线。 在前30家房企纷纷新增1线土地，在业绩会上也纷纷唱衰1线的现实中，一季度尤其是3月，1线确实回暖，3、4线仍在调整。

过去三年在三四线楼市形成支撑的棚改也逐渐退色。 据公开新闻报道，截至2009年2月底，宣布年棚改计划的省份有25个，其中18个省市计划开工量下跌，14个省市计划开工量比去年同期下跌20%以上。

确实，在城市群和都市圈的概念中，所谓的一二线和三四线的划分并不准确。 但是，在中国的二次城市化进程中，只有少数城市能最大限度地享受红利，另一个城市有可能被抛弃，这是可以预见的事实。

开发者们，选择正确的城市了吗？

导线

拆船者认为，各地棚改任务普遍下跌的原因，一方面是去年各地棚改任务完成得比较好，今年整体压力不大。 另一方面，监管层对棚改业者提出了一些限制性的要求。

以棚户区改造红利为首要支撑的三四线楼市，真的会降温吗？

从年年中开始，监管层要相继发布新闻，根据现实情况控制棚户区改造的规模和货币化补偿的比例。

今年以来，各地相继公布了板房地区改造的相关计划。 据东方诚国际信用判断有限企业统计，截至去年2月底，公布年棚改计划的省份有25个，其中18个省市计划开工量下跌，14个省市计划开工量比去年同期下跌20%以上。

该机构认为，货架货币化放在创造购买诉求促进库存去化上，是过去几年三四线城市房价上涨的重要推动因素。 但是，随着棚改奖金的减少，未来三四线城市商品住宅的销售和房价走势将趋于平稳。

小屋搬到稳健的地方

根据住建部的数据，年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成580万套目标任务，达到历史高点。 从分割后的年度计划来看，年、年棚改计划均维持在460万套，较去年有了明显的向下修正。

具体到各省，年度棚改任务下调是常态。

河南省是对盘点任务进行了较大幅度下调的省份之一。 据悉，今年河南省棚户区改造新开工计划为15万套，比去年的50万套下降了70%。

由于浙江在年超额完成了棚户区改革任务，今年浙江计划新增棚户区改造安置住房(含货币化安置) 18.3万套，同比减少55%。 不仅如此，减少货币化安置也成为浙江棚改的优势。

以杭州市为例，年1-11月，杭州征收户选择货币化安置的比例从年的55%降至43%。 即使去年货币化，配置也会继续。 杭州还强调，在棚户区改造重点上，杭州市逐渐从重征迁、轻保障向民生优先、布局优先转变。

四川省也在年初省级政府的业务报告中强调，今年改造城市危险旧住宅小区的15万套比去年的25.5万套下降了4成。

拆船者认为，各地棚改任务普遍下跌的原因，一方面是去年各地棚改任务完成得比较好，今年整体压力不大。 另一方面，监管层对棚改业者提出了一些限制性的要求。

去年7月，住建部召开会议表示，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，必须采取控制货架货币化安置比例，新建安置房的办法。 针对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍采用货币化安置年新建的工棚改革项目，开发银行、农业快速发展银行的柜员改革专项贷款不支持。 年10月，国务院常务会议提出商品住宅库存不足、房价上涨压力较大的市县应尽快取消货币化安置优惠政策。

此后，谨慎稳健成为棚改的主要基调。

东方金诚指出，根据中国国家统计局公布的消息，截至年底，商品房待售面积降至5亿2400万平方米，为年初以来最低水平。 清除库存的目标基本实现，意味着部分库存处于低位的市县和货币化安置优惠政策被取消。

事实上，从公开新闻来看，部分省市棚改任务还在增加，但从出台棚改目标的省份来看，降低规模、调控货币化补偿比例已成为常态。

三四线楼市温暖乏力

作为保障性安居工程的重要部分，棚户区改造工作已经在我国实施多年。 棚改计划在推行之初以实物支付为主，年，国务院积极推行棚改货币化安置，货币化安置比例从年的约9%上升到年的60%，货币化安置逐渐成为棚改安置的首要途径。

但是，由于释放了诸多指控，提高了支付能力，货币化架的变更被认为是楼市的好消息。

山东省某房企人士对21世纪经济新闻记者表示，山东南部某市因房地产过度开发暂时形成供给过剩局面，有的公司从年到年，项目销售不畅而跑路。 但是，自年推进大规模棚户区改建、实行货币化补偿以来，郊区的过剩项目全部消化，当地房价也明显上涨。

东方金诚指出，货架货币化放在创造购买诉求促进库存去化上，已成为过去几年三四线城市房价上涨的重要推动因素，年三季度以来，三线城市新商品房价涨幅一度超过一二线城市。

中原地产首席分解师张大伟认为，居民收入水平的提高和返乡置业的诉求的增加，也是促进过去几年三四线楼市升温的原因。 但从整体来看，货币化棚改的作用仍占主导地位。

随着货架改建规模的下降，三四线楼市热度会下降吗？

前面提到的房企人士指出，许多三四线城市一直存在人口流失现象，而且缺乏核心产业的支撑。 如果棚子的规模大幅缩小，对当地楼市来说不是好消息。

据说在山东省的一个城市，房地产市场从去年下半年开始降温。 一方面是因为棚改的规模下降了，另一方面是诉求已经在上面的市场热潮中透支了。 春节期间返乡业比较火，可占项目年度销售的2~3成，今年看房和买房明显减少。

东方金诚表示，目前三四线城市生活人口和资源外移，棚户区改革需要购买部分房地产，房价缺乏长期支撑，棚户区改革以货币化安置为主，棚户区改革启动数明显减少， 在抵押补充贷款收紧和政府棚改服务模式取消的情况下，预计年棚改对商品住宅销售的拉动作用将减弱，三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。

据易居克和瑞统计，年第一季度，全国40个主要城市新房累计成交面积同比减少4%。 其中，一线城市累计比去年同期增长29%，二线城市累计比去年同期减少4%。 三线城市累计同比减少12%。 该机构认为，未来三四线城市成交量将继续面临较大的下跌风险。